호주 중앙은행(RBA)의 금리 인하가 다시 시작되면서 주택 가격 상승세가 재현될 가능성이 커지고 있다. 전문가들은 구매 여력이 개선됨에도 불구하고, 주택 접근성은 더욱 악화될 것으로 내다보고 있다.
2001년 경기침체 없이 여섯 차례 금리가 인하됐던 전례와 유사하게, 현재도 다섯 차례에 걸친 금리 인하가 예상되는 가운데 실업률은 4.1% 수준에 그치고 있다. 과거 미국의 닷컴버블 붕괴와 함께 시작된 금리 인하는 호주 달러화 강세와 함께 주택 수요를 자극하며 집값 급등을 초래한 바 있다.
같은 시기 자본이득세 감면(1999년 말), 첫 주택 구매자 보조금 도입(2000년), 중반기 이민 급증이 겹치면서 주택 수요는 급증했으나 주택 공급 및 인프라 확충은 이를 따라가지 못했다. 이로 인해 호주의 평균 주택 가격은 소득 대비 8-9배로 급등하며 오늘날의 주거 위기의 시발점이 됐다.
최근에도 이와 유사한 양상이 전개되고 있다. 연간 인구 증가율이 다시 2%를 넘기며 상승하고, 첫 주택 구매자 보조금과 자본이득세 감면 제도도 여전히 유지되고 있다. RBA는 경기 침체 없이 금리 인하를 단행하고 있으며, 이에 따라 주택 가격은 다시 오름세를 보이고 있다. 실제로 지난 세 달간 주택 가격은 1.4% 상승해 동기간 소득 상승률인 0.9%를 상회했다.
그러나 금리 인하가 주택 구매 능력을 높이더라도 실질적인 주택 접근성은 악화되고 있다. 주택 가격이 고점에서 유지되는 반면, 가격 하락은 제한적이고, 예금 마련에 걸리는 시간은 6년에서 12년으로 두 배 증가했다. 이에 따라 자산 지원이 없는 젊은 세대의 주택 소유는 점점 어려워지고 있다.
2001년 25~29세 자가 소유 비율이 43%였던 데 비해 현재는 36%로 감소했다. 현재의 문제는 단순한 ‘구매 여력’이 아니라 ‘접근성’의 문제라는 지적이다.
또한 주택 가격 상승을 유발한 2000년대 초반의 정책들은 수요 확대에 초점을 맞췄던 반면, 현재 정부의 정책은 공급 확대에 치우쳐 있으며, 이민 축소와 같은 수요 억제 정책은 실효성이 낮은 상태다.
자본이득세 감면 및 네거티브 기어링 철폐는 투자용 주택의 매각을 유도할 수 있지만, 이는 임차인 주거 불안을 초래할 뿐 공급을 실질적으로 늘리는 데는 한계가 있다.
이런 상황 속에서 물가 상승률이 안정됨에 따라 RBA는 금리 인하를 지속할 수 있다는 판단을 내리고 있으며, 이는 곧 주택 가격 상승 압력을 더욱 키울 전망이다.
