2020년 3월 코로나19 봉쇄가 시작된 이후 호주 주요 도시의 주택 가격은 지역별로 판이한 성장세를 보였다. 프롭트랙 데이터에 따르면 브리즈번, 퍼스, 애들레이드의 집값은 대략 두 배 가까이 폭등한 반면, 시드니와 멜버른은 상대적으로 완만한 성장세를 기록했다.
최근 코탈리티의 일일 주거 가치 지수에서도 퍼스, 브리즈번, 애들레이드의 상승세는 여전히 가파른 반면, 시드니와 멜버른은 성장이 정체된 모습이다. 이러한 격차는 모든 도시가 동일한 금리 환경에 처해 있음에도 발생하고 있다. 부동산 시장 분석 전문가인 마이클 마투식은 금리가 시장의 행동에 일부 영향을 줄 순 있지만 가격을 결정하는 절대적인 요인은 아니라고 분석했다. 주택 시장은 국가 전체의 현금 금리가 아니라 인구, 일자리, 임금, 공급, 인구 통계와 같은 철저히 지역적인 요인에 의해 형성된다는 것이다.
실제로 코로나19 당시 0.1%라는 역대 최저 수준이었던 기준 금리가 현재 3.85%까지 4%포인트 가까이 급등했음에도 불구하고, 각 도시의 집값 향방은 극명하게 갈렸다. 금리가 핵심 동력이었다면 모든 시장이 일제히 하락하거나 정체됐어야 하지만, 브리즈번과 퍼스 같은 중소 주도는 동일한 대출 규제 속에서도 시드니와 멜버른을 압도하는 성과를 냈다.
마이클 마투식 분석가는 실질적으로 주택 가격 성장을 주도하는 7가지 핵심 지표를 다음과 같이 제시했다. 인구 성장, 고용 성장, 실질 임금 상승, 주택 공급 부족(낮은 매물 및 임대 공실률), 저평가된 주거 가치, 젊은 층과 평수 넓히기 수요가 포함된 인구 구성, 그리고 우수한 학군이 그것이다.
IFM 인베스터스의 수석 경제학자 알렉스 조이너의 분석에 따르면, 이러한 가격 격차의 가장 큰 원인은 팬데믹 이전 추세와 비교한 생산가능인구의 증가 폭 차이에 있다. 2025년 7월 기준 호주 전체 생산가능인구는 팬데믹 이전 예상치보다 약 26만 명 더 많았는데, 이 성장은 주로 퀸즐랜드, 서호주, 남호주가 견인했다.
퀸즐랜드의 인구는 예상보다 약 14만 5,000명 많았고, 서호주는 무려 19만 명 이상, 남호주는 약 3만 4,000명이 예상치를 상회했다. 반면 가격 상승이 상대적으로 완만했던 뉴사우스웨일스주의 시드니 인구 성장은 팬데믹 전 예상치와 거의 정확히 일치했다. 특히 멜버른이 위치한 빅토리아주는 인구 성장이 예상보다 약 10만 6,000명이나 뒤처졌는데, 이는 멜버른의 집값 정체를 설명하는 결정적인 근거가 된다.
결국 브리즈번, 퍼스, 애들레이드가 시드니와 멜버른을 제치고 급성장한 것은 팬데믹 이전의 기준을 뛰어넘는 폭발적인 인구 유입과 상대적인 주택 공급 부족이 맞물린 결과다.
