호주에서 주택 구매 여력이 크게 악화됐음에도 불구하고 집값 상승이 지속되는 배경에 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 시장을 움직이는 실제 구매층의 변화와 구조적 공급 부족이 주요 원인이라고 분석했다.
최근 분석에 따르면 주택가격은 구매가 어려운 다수의 가구가 아닌, 실제로 거래에 참여하는 일부 계층에 의해 결정되고 있다. 고소득 전문직, 사업가, 투자자 등 자금 여력이 충분한 계층이 시장을 주도하면서 가격 상승이 이어지고 있다.
특히 이들 구매자는 금리 상승의 영향을 상대적으로 덜 받으며, 대출 없이 거래하는 사례도 증가하고 있다. 2024년 기준 뉴사우스웨일스, 빅토리아, 퀸즐랜드에서 약 26.5%의 주택 거래가 현금으로 이뤄진 것으로 나타났다.
또한 기존 고가 주택을 매도한 뒤 더 작은 주택으로 이동하는 ‘다운사이저’의 영향도 커지고 있다. 이들은 대출 없이 주택을 구매하며 가격 경쟁에서 우위를 점해 시장 가격을 끌어올리는 역할을 하고 있다.
세대 간 자산 이전 역시 주요 변수로 작용하고 있다. 부모 세대가 자녀의 주택 구매를 지원하거나 조기 상속이 이뤄지면서 초기 자금 장벽이 낮아지고 있으며, 이는 특히 중저가 시장에서 수요를 확대시키고 있다.
정부의 생애 최초 주택 구매자 지원 정책도 시장 수요를 자극하는 요인으로 지목된다. 각종 보조금과 저금리 대출, 세제 혜택 등이 신규 수요를 유입시키며 가격 상승 압력을 높이고 있다.
구매자들의 전략 변화도 눈에 띈다. 일부는 더 저렴한 외곽 지역으로 이동하거나 주택 대신 아파트를 선택하고 있으며, 거주와 투자를 분리하는 ‘렌트베스팅’ 방식도 확산되고 있다. 이러한 변화는 다양한 시장 구간에서 수요를 유지시키는 역할을 하고 있다.
무엇보다 가장 큰 요인은 만성적인 주택 공급 부족이다. 지난 10여 년간 주택 공급이 수요를 따라가지 못한 가운데, 인구 증가와 개발 지연, 건설 비용 상승 등이 복합적으로 작용하며 공급난이 심화되고 있다.
전문가들은 이러한 구조적 불균형이 해소되지 않는 한, 가격 상승 압력은 지속될 가능성이 높다고 분석했다. 특히 금리 수준과 관계없이 자금력을 갖춘 수요가 유지되는 한 시장은 쉽게 하락하지 않을 것으로 전망된다.
이번 분석은 주택가격이 단순한 ‘구매 가능성’이 아닌, 실제 시장에 참여하는 수요와 공급 구조에 의해 결정된다는 점을 다시 한 번 보여준다.
