호주 연방정부의 주택 세제 개편이 발표된 이후 금융시장과 부동산 시장 전망이 동시에 흔들리며, 지난 30년간 이어진 주택 시장 상승 사이클이 약화될 수 있다는 분석이 나오고 있다. 이에 따라 주요 은행 주가도 급락하며 시장 불안이 반영됐다.
예산 발표 직후 호주 주요 은행 주가는 하락했다. 특히 Commonwealth Bank(CBA)는 장 초반 약 8% 급락했으며, 다른 주요 은행들도 약 2% 내외 하락세를 보였다. 시장에서는 이번 세제 변화가 주택 투자 수요를 위축시키고 대출 성장에도 영향을 줄 것으로 보고 있다.
분석가들은 네거티브 기어링 제한과 자본이득세(CGT) 개편이 부동산 투자 매력을 낮추면서, 투자 목적의 주택 수요 감소로 이어질 가능성이 높다고 평가했다. 이에 따라 은행의 핵심 수익원인 주택담보대출 성장에도 직접적인 타격이 예상된다.
일부 애널리스트들은 이번 정책 변화가 호주 부동산 시장의 장기 구조를 바꿀 수 있다고 보고 있다. UBS와 모건스탠리 등은 세제 혜택 축소가 은행 주가에 부정적인 영향을 줄 것이라고 분석했으며, 향후 투자용 부동산 수요 감소가 대출 성장 둔화로 이어질 것으로 전망했다.
맥쿼리 분석가들은 이번 세제 개편으로 투자자의 보유 비용이 기존보다 두 배 이상 증가할 수 있으며, 차입 여력도 10~20% 감소할 수 있다고 추정했다. 여기에 금리 인상 효과까지 반영할 경우 투자자의 대출 능력은 지난해 말 대비 최대 20~30% 감소할 수 있다는 분석도 제시됐다.
이 같은 변화는 주택 가격 상승률에도 영향을 미칠 것으로 예상된다. 일부 기관은 향후 12개월 동안 주택 가격이 약 5% 하락할 가능성도 제기하고 있다.
골드만삭스는 세제 변화가 이미 둔화 조짐을 보이던 주택 시장을 더욱 약화시킬 수 있다고 평가했다. 반면 재무부는 이번 정책이 향후 몇 년간 주택 가격 상승률을 약 2% 낮추는 효과에 그칠 것이라고 전망했다.
시장 전문가들은 투자자 대출이 전체 신규 대출의 약 40%를 차지하는 구조에서 세제 변화가 신용 성장 둔화를 유발할 수 있다고 분석했다. 이에 따라 전체 은행 대출 성장률은 기존 6~7%에서 3~4% 수준으로 낮아질 가능성이 제기됐다.
또한 투자자들이 기존 세제 혜택을 유지하기 위해 매물을 줄이고 보유 기간을 늘릴 가능성도 거론됐다. 이로 인해 매물 공급이 줄어드는 반면 시장 유동성은 감소할 수 있다는 전망도 나온다.
일부 분석가들은 세제 혜택 축소가 임대료 상승 압력으로 전가될 가능성도 배제하지 않았다. 뉴질랜드 사례처럼 투자 유인이 약화되면 비용 증가분이 임차인에게 전가될 수 있다는 지적이다.
전문가들은 이번 정책 변화가 단기적으로는 은행 수익성과 주택 시장 심리에 부담을 주지만, 장기적으로는 투자 구조와 주택 시장의 성격 자체를 바꿀 수 있는 전환점이 될 수 있다고 보고 있다.
