호주 주요 은행 웨스트팩(Westpac)이 연방정부 예산안 발표 이후 주택시장 전망치를 하향 조정하며 2026년 주요 도시 주택가격이 전반적으로 둔화될 것으로 전망했다. Sydney와 Melbourne은 가격 하락이 예상됐고, Brisbane은 상승세를 유지하되 증가 폭이 크게 줄어들 것으로 분석됐다.
웨스트팩은 5월 27일 발표한 보고서에서 최근 금리 인상과 네거티브 기어링, 자본이득세(CGT) 개편이 복합적으로 작용해 호주 주택시장 거래와 투자 심리를 약화시킬 것으로 내다봤다.
은행은 세제 개편 여파로 단기적으로 신규 투자 활동이 약 34% 감소하고, 전체 주택시장 거래량은 약 20% 줄어들 것으로 전망했다. 이에 따라 2026년 주요 수도권 평균 주택가격은 사실상 보합세로 마감할 가능성이 크다고 분석했다.
지역별로는 Sydney가 연간 3%, Melbourne이 4% 하락할 것으로 예상됐다. 반면 Brisbane은 9%, Perth는 13%, Adelaide는 7% 상승이 전망됐지만, 최근 수년간 이어진 급등세와 비교하면 상승 속도는 크게 둔화될 것으로 평가됐다. 웨스트팩은 올해 상반기 전국 주택가격이 약 2% 상승한 이후 하반기에는 전국 평균 기준 약 2% 하락할 가능성도 제시했다.
연방정부는 5월 예산안에서 네거티브 기어링과 자본이득세 제도 개편을 발표했다. 예산 발표 시점부터 신규 주거용 부동산 투자 손실은 임금 등 비부동산 소득과 상계할 수 없도록 제한됐으며, 2027년 7월부터는 미래 자본이득에 적용되는 기존 50% CGT 할인 제도가 물가연동 방식으로 전환된다.
다만 기존 투자자는 경과 규정에 따라 현행 혜택을 유지한다. 예산 발표 이전 투자 자산은 기존 네거티브 기어링 적용을 계속 받을 수 있고, 신규 건설 주택 투자자는 네거티브 기어링과 기존 50% 할인 또는 물가연동 방식 중 하나를 선택할 수 있도록 예외가 인정된다.
웨스트팩은 특히 대규모 자본차익이 발생하는 자산의 경우 기존 50% CGT 할인 폐지가 상당한 영향을 미칠 수 있지만, 대부분 투자자에게는 네거티브 기어링 제한이 더 직접적인 변화가 될 것으로 평가했다. 재무부는 전체 네거티브 기어링 임대주택 중 약 3분의 1이 생애 주기 기준 순세제 보조 혜택을 받고 있는 것으로 추산하고 있다.
투자 흐름도 변화가 예상된다. 웨스트팩은 신규 투자대출 중 신축 주택 비중이 현재 약 20% 수준에서 향후 약 40%까지 상승할 것으로 전망했다. 기존 주택보다 세제 혜택이 유지되는 신규 건설 주택으로 투자 수요가 이동할 가능성이 높다는 분석이다.
시장 여건은 여전히 공급 부족 상태를 유지하고 있다. Brisbane, Adelaide, Perth의 공실률은 1% 미만 수준에 머물고 있으며, 주요 도시 매물 공급량은 지난해 말 기준 약 두 달치 판매 물량 수준으로 20년 만의 최저치를 기록한 것으로 분석됐다.
웨스트팩은 향후 2~3년 동안 임대수익률 상승과 신규 주택 공급 확대 가능성도 제기했다. 세후 수익 감소를 반영해 임대료가 점진적으로 상승할 수 있으며, 신축 중심 투자 확대가 연간 1만5000~3만 가구 추가 공급을 유도할 가능성이 있다는 전망이다. 다만 높은 건설비용과 시장 불확실성 등을 고려할 때 실제 효과는 아직 불확실하다고 덧붙였다.
