브리즈번 주택 매매시장이 최근 조정 국면에 들어섰지만 임대시장은 여전히 강한 모습을 유지하고 있다. 낮은 공실률과 임대료 상승, 신규 주택 공급 부족, 대규모 인프라 투자가 장기적으로 브리즈번 부동산 시장을 지지할 것이라는 분석이다.
브리즈번의 7월 주택 공실률은 0.9%로 전국 평균 1.7%보다 크게 낮다. 임대료도 지난 1년 동안 단독주택 6.7%, 유닛 6.2% 상승하며 물가상승률과 전국 평균 임대료 상승률을 웃돌았다.
주택 가격이 소폭 하락하는 동안 임대료가 오르면서 총 임대수익률은 단독주택 3.2%, 유닛 4.0%로 개선됐다. 다만 이는 투자 환경이 크게 좋아졌다기보다 가격 하락과 임대료 상승이 동시에 나타난 결과로 분석된다.
투자자 대출금리는 여전히 6%를 웃돌고 있고 최근 연방예산의 정책 변화도 기존 주택 투자 수익성에 영향을 미치고 있어, 수익률 개선만으로 투자자들이 대규모로 시장에 복귀하기는 어려울 전망이다.
그럼에도 브리즈번 부동산 시장의 장기적인 기반은 견고하다는 평가다. 최근 가격 하락에도 주택 가격은 1년 전보다 14.8% 높은 수준으로, 퍼스 20.5%, 다윈 16.3%에 이어 주요 도시 가운데 세 번째로 높은 연간 상승률을 기록하고 있다. 지난 10년간 브리즈번 주택 가격은 116.6% 상승해 주요 도시 가운데 가장 높은 장기 상승률을 기록했다. 인구 증가세와 낮은 실업률도 시장을 뒷받침하고 있다. 현재 브리즈번 전역에서는 약 103억 달러 규모의 인프라 프로젝트와 80억 달러 규모의 상업 개발, 28억 달러 규모의 주거 개발이 진행 중이다. 이러한 사업은 고용과 교통 접근성을 개선하면서 장기적인 주택 수요를 지원할 것으로 예상된다. 반면 높은 건설비와 인력 부족, 개발 사업성 악화 등으로 신규 주택 공급은 계속 제한되고 있다. 시장이 약할 때 기존 주택 소유자들이 매도를 미루는 움직임까지 나타나면서 실제 시장에 나오는 주택이 크게 늘어나기도 어려운 상황이다.
브리즈번 전체 개발 프로젝트 규모는 220억 달러를 넘지만 상당 부분이 인프라와 상업시설, 아파트 및 주거용 토지 개발에 집중돼 있다. 실제 완공되는 단독주택 공급은 여전히 제한적이어서 입지가 좋은 기존 가족형 단독주택의 희소성이 유지될 가능성이 높다는 분석이다.
앞으로는 브리즈번 전체가 동일하게 움직이기보다 지역과 주택 유형에 따른 가격 차별화가 더욱 뚜렷해질 것으로 전망된다. 지난 몇 년처럼 대부분의 지역이 동시에 상승하기보다는 입지가 좋고 실거주자 선호도가 높으며 장기적인 희소성을 갖춘 주택이 상대적으로 강세를 보일 가능성이 크다. 현재 가격 조정이 단기적으로 이어질 수 있지만 인구 증가에 비해 주택 건설은 여전히 부족하고 임대주택 공실률도 극도로 낮다. 이에 따라 최근 가격 하락은 장기 성장 기반이 무너졌다기보다 급격한 상승 이후 나타나는 조정 과정에 가깝다는 분석이다.
당장 매도할 계획이 없는 소유자라면 브리즈번 전체 중간 가격 하락을 자신의 주택 가치가 같은 비율로 떨어졌다는 의미로 볼 필요는 없다. 지역과 주택 유형, 가격대에 따른 차이가 커지고 있기 때문이다.
반면 안정적인 직업과 충분한 대출 여력을 갖춘 구매자에게는 현재 시장이 기회가 될 수 있다. 가격 조정으로 선택의 폭과 협상력이 커진 반면, 브리즈번의 장기적인 주택 공급 부족이라는 구조적 요인은 여전히 남아 있기 때문이다.
