부부공동 명의로 투자용 부동산을 소유하는 방법에는 크게 Joint Tenants 와 Tenants in Common 두 가지가 있습니다. 투자용 주택의 경우 이 두가지의 가장 큰 차이는;
- Joint Tenants
수입과 지출을 균등하게 50%씩 나눕니다. 구매계약서에 특별히 소유 지분이 명시되지 않습니다. 한 배우자 사망시는 자동적으로 생존해 있는 배우자에게 소유권이 이전됩니다.
- Tenants in Common
수입과 지출을 구매계약시에 명시한 소유지분을 따르게 됩니다. 한 배우자 사망 시 그 지분이 자동으로 생존해 있는 배우자에게 이전되지 않습니다.
부동산 구입시 부부 공동명의로 할지 또는 한 배우자 명의로 할지를 결정할 때는 여러가지 사항을 고려해야 합니다.
- 사용목적 – 일가구 일거주 주택 또는 투자용 주택 인가?
- 각 배우자의 수입 수준 – 한 배우자의 수입이 월등히 높은가?
- 직업의 종류 – 각 배우자 직업의 위험도
- 앞으로의 계획 – 얼마나 오래 보유하고 있을 것 인가?
- 투자용 부동산일 경우 – 얼마나 Negative Gearing 이 되나?
- 판매차익 예상 – Capital Gains 가 얼마나 발생할 것 인가?
만약 부부가 공동명의로 또는 각각의 명의로 2채의 주택을 보유하고 있고 두 곳 모두를 주 거주지로 사용한다고 하여도 일가구 일거주 주택 Capital Gains Tax 면제가 두 채의 주택 모두에 적용되지 않습니다. 이런 경우는 부분적 면세가 적용될 수 있습니다. 즉, 두 채의 주택이 한채씩 각 배우자의 주거주지로 지명될 경우는 부분적 일가구 일거주주택 면세가 다음과 같이 적용됩니다.
- 한 배우자의 해당 주택 소유지분이 50% 이하일 경우 – 소유지분만큼 일가구 일주택 Capital Gains Tax 면제가 적용됩니다. 나머지 지분은 투자용 주택으로 간주됩니다.
- 해당 배우자의 해당 주택 소유지분이 50%를 초과할 경우 – 그 주택을 실제 주거주지로 사용한 기간 중 50% 만 일 가구 일주택으로 인정받습니다. 나머지 지분은 투자용 주택으로 간주됩니다.
- 경제적으로 독립하지 않는 18세 이만의 자녀는 따로 일 가구 일 거주 주택을 가질 수 없습니다. 부부가 각각의 명의로 또는 공동명의로 2채의 주택을 소유하고 한 채는 가족의 주거주지로 사용 또 한 채는 경제적으로 의존하는 미성년 자녀의 주 거주지로 사용한다고 해도 두 곳 모두가 아닌 한 주택만 일가구 일거주 주택으로 인정되고 나머지는 투자용 주택으로 간주됩니다.