계속해서 부동산 거래에 대해 알아본다.
부동산 소유 방법
2가지가 있다. 조인트 테넌시(Joint Tenancy)와 테넌시 인 컴언(Tenancy in Common) 이다. 2인 이상 공동 구매를 하면 어떤 방법으로 소유권을 등록할지를 변호사 사무실에서 구매자에게 확인 한다.
차이점을 알아 본다. 조인트 테넌시는 부동산을 여러 사람이 공동 소유하는 것이다. 2인이 공동 소유한다고 하자. 그 중에 한쪽이 불의의 사고로 사망하면 모든 소유권이 다른 한쪽으로 넘어간다. 등기소에 사망진단서를 첨부하여 이전하면 된다. 부부 간 또는 친족 간 주로 이루어지는 소유 형태이다.
테넌시 인 컴언은 지분으로 소유한다. 같은 지분으로 테넌시 인 컴언 (Tenants in Common in equal shares)으로 2인이 한다면 각각 50% 지분을 가지고 있는 것이다. 4인이면 각기 25%이다. 지분을 크게 또는 작게 한다. 75% 자금을 부담했다면 75% 로 등록한다. 테넌시 인 컴언 소유 형태는 친족이 아닌 동업자 간 부동산 투자 목적으로 이루어진다. 지분을 따로 판매할 수 있고, 지분을 담보로 은행에서 융자도 받을 수 있다. 한쪽이 불의의 사고로 사망했다면 사망자 지분은 유언에 따라 제3자에게 넘어 간다.
잔금 정산 계산
잔금 정산(Settlement) 때 금액에 차이가 난다. 이유가 있다. 사는 사람과 파는 사람 간에 지불해야 할 비용을 서로 더하고 빼기 때문이다. 파는 사람이 카운실에 내야 할 주민세(Council Rate)를 정산일로 부터 3개월 후 까지 지불했다면 사는 사람은 3개월 치를 부동산 잔금과는 상관 없이 파는 사람에게 주어야 한다. 반대로 파는 사람이 주민세를 정산일 기준 3개월 전까지만 냈다면 파는 사람이 당연히 3개월 분을 내야 한다. 사는 사람이 이 금액을 빼고 준다. 물값이다. 정산일을 기준으로 이같이 계산 한다.
토지세도 잔금 정산일에 서로 계산한다. 하지만 일반 주택 거래에 이 금액은 없는 것으로 생각한다. 토지세 법에 토지 가격 (Total Unimproved Value of the Freehold Land) 별로 면세가 되기 때문이다. 건물을 포함하지 않는 땅값 만으로 계산하기 때문에 대부분 주택에 토지세가 없다. 그런데 대단위 개발용지에 주택 개발업자가 주택을 지어 분양하는 것을 구입할 수 있다. 개발용지 전체에 부과 되었던 토지세가 포함되어 정산될 수 있다. 세분하여 택지마다 정산하기 때문에 그렇게 크지 않다.
일반 주택이 아닌 상가 등 상업용 부동산을 구입한다면 파는 사람과 사는 사람 간 정산을 해야할 것이 더 있다. 보증금 (Bond) , 임대료, 관리비 등 이다. 계산하여 빼고 더한다. 잔금정산 때 발행하는 내역서 (Settlement Statement)에 자세히 설명한다.
(상기 내용은 일반적인 법률 상식 안내문이며 본 법률사무소와 글쓴이는 이에 대한 법적 책임을 지지 않습니다.)
글쓴이: 변호사 김흥수
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