현재 주택수요 상승을 따라가지 못하는 주택공급으로 인해 은행 이자율 상승에도 불구하고 주택가격이 계속 강세를 유지하고 있습니다.
투자용 주택을 구매를 고려하는 분들을 부터 Rental Property 구매 관련 세금문제에 대한 문의가 자주 있어 이번 칼럼에서는 투자용 주택 구매에 관한 비용처리에 대해 중요한 점들에 대해 알려 드리겠습니다.
우선 부부공동 명의로 투자용 부동산을 소유할 시
- Joint Tenants 인 경우는 수입과 지출을 균등하게 50%씩 나눕니다. 한 배우자 사망시는 자동적으로 생존해 있는 배우자에게 소유권이 이전됩니다.
- Tenants in Common인 경우는 구매계약시에 명시한 소유지분을 따르게 됩니다. 한 배우자 사망 시 그 지분이 자동으로 생존해 있는 배우자에게 이전되지 않습니다.
투자용 주택 구매 시 소요된 비용과 부대 비용들은 Rental Property 비용이 아니고 차후에 그 주택을 팔 때 판매차액인 Capital Gains Tax를 계산할 때 고려됩니다. 또한 투자용 주택 구입한 후 세를 주기 위해 쓴 수리비나 레노베이션 비용 등의 초기 수리비용은 그 해당 년도에 비용을 청구할 수 있는 것이 아니고 건물건축 원가의 일부인 Capital Improvements 로 분류됩니다.
투자용 주택 건축 원가나 증축 구조 변경 또는 개선 등에 관한 특정 비용들은 한 해에 비용 처리되는 것이 아니고 매년 감가상각 됩니다.투자용 주택을 팔게 되어 구입가와 판매가 차액에서 이익이 나면 Capital Gain이고 그해의 소득에 포함되어 합산과세 되며 손실이 나게 되면 Capital Loss 로 그해의 다른 Capital Gain 와 Offset 되거나 또는 다음해로 넘어가게 됩니다.
투자용 주택을 구입하기 위해 빌린 은행융자에 대한 이자는 투자용 부동산 구매에 쓰여진 부분에 대해서만 비용처리 할 수 있습니다. 만약 투자용 주택을 가족이나 친지에게 시장가격 보다 낮게 세를 주었다면, 그 만큼에 해당하는 비율만큼 각종 비용들을 줄여서 비용처리 해야 합니다.
투자용 주택 구입 등의 중요한 결정을 하기전에는 반드시 해당분야의 전문가들의 조언을 받으시기 바랍니다.
