부부공동 명의로 투자용 부동산을 소유할 시;
Joint Tenants 인 경우는 수입과 지출을 균등하게 50%씩 나눕니다. 한 배우자 사망시는 자동적으로 생존해 있는 배우자에게 소유권이 이전됩니다.
Tenants in Common인 경우는 구매계약시에 명시한 소유지분을 따르게 됩니다. 한 배우자 사망 시 그 지분이 자동으로 생존해 있는 배우자에게 이전되지 않습니다.
투자용 주택 관련 비용청구시 주의해야 하는 사항들은 다음과 같습니다.
정확한 기록 – 수입과 비용에 대한 증거가 있어야 하며 보유기간 동안 수입과 지출에 대한 기록을 5 년간 보관해야 합니다.
실제 세수입 – 투자용 주택에 대한 비용을 청구하기 위해서는 실제로 세수입이 있었든지 또는 세를 주려고 노력 했어야 합니다.
초기 수리비 – 투자용 부동산 구입한 후 세를 주기 위해 쓴 수리비나 레노베이션 비용 등의 초기 수리비용은 그 해당 년도에 비용을 청구할 수 있는 것이 아니고 건물건축 원가의 일부인 Capital Improvements 로 분류됩니다.
은행융자 신청비용 – 은행융자 신청 시 발생한 Borrowing Costs의 합계가 $100 이 넘으면 5 년에 나누어서 비용청구 해야 합니다.
주택구매 부대비용 – 투자용 주택 구매 시 소요된 부대 비용들은 비용이 아니고 차후에 그 주택을 팔 때 판매차액인 Capital Gains Tax를 계산할 때 고려됩니다.
건물 건축 원가 – 투자용 주택 건축 원가나 증축 구조 변경 또는 개선 등에 관한 특정 비용들은 매년 감가상각 처리할 수 있습니다.
은행이자 비용 – 투자용 주택을 구입하기 위해 빌린 은행융자에 대한 이자는 투자용 부동산 구매에 쓰여진 부분에 대해서만 비용처리 할 수 있습니다.
개인적 사용 구분 – 만약 투자용 주택을 가족이나 친지에게 시장가격 보다 낮게 세를 주었다면, 그 만큼에 해당하는 비율만큼 각종 비용들을 줄여서 비용처리 해야 합니다.
판매 시 Capital Gains 정산 – 투자용 부동산을 팔게 되어 구입가와 판매가 차액에서 이익이 나면 Capital Gain이고 그해의 소득에 포함되어 합산과세 되며 손실이 나게 되면 Capital Loss 로 그해의 다른 Capital Gain 와 Offset 되거나 또는 다음해로 넘어가게 됩니다.
