새로운 분석에 따르면 호주의 주택 가격이 실제 가치보다 34% 이상 초과 평가되고 있으며, 일부 지역에서는 상황이 더욱 악화되고 있다고 전했다. 주택 가격이 실제 가치에 근접하려면 대규모 신규 주택 건설이 필요하다는 지적이 나온다.
AMP 수석 경제학자 셰인 올리버가 호주부동산협회(Real Estate Institute of Australia)의 데이터를 분석한 결과, 올해 3월 이후 주택 가격의 공정 가치 초과율은 5%포인트 증가하여 전국 평균 34%에 달했다. 이번 분석은 지난 40년간 주요 도시의 중간 주택 가격과 평균 임대료를 비교한 것이다.
시드니의 초과 평가율은 47%로 가장 높았으며, 이는 3월의 32.8%에서 크게 증가한 수치다. 브리즈번은 45%(3월 33.5%)로 뒤를 이었으며, 캔버라와 애들레이드는 각각 38%와 33% 초과 평가되었다. 퍼스는 공정 가치 대비 12% 초과로 비교적 낮은 수치를 기록했다. 반면 멜버른은 초과 평가율이 3월 25% 이상에서 17%로 하락한 유일한 주요 도시였다.
셰인 올리버는 1983년 12월부터 다윈과 호바트를 제외한 주요 도시의 중간 주택 가격과 평균 임대료를 비교해왔다. 그는 “최근 몇 년간 임대료가 크게 올랐음에도 불구하고, 주택 가격은 여전히 전반적으로 과대 평가된 상태”라며, “시드니는 공정 가치로 돌아가려면 약 32%, 퍼스는 약 11% 하락해야 한다”고 분석했다. 올리버는 또한 주택 공급 확대가 초과 평가 문제를 완화하고 주택 가격 안정화에 핵심적인 역할을 할 것이라고 강조했다.
연방 정부는 이번 주, 높은 주택 비용 문제를 해결하기 위해 지분 공유제와 임대료 안정화를 위한 신규 개발 촉진책을 발표했다. 그러나 높은 금리에도 불구하고 호주 주택 가격은 여전히 감당하기 어려운 수준에 머물러 있다. 평균 호주 가정은 주택 구매 시 소득의 절반 이상을 대출 상환에 지출해야 하며, 일반적인 주택 가격은 중간 가구 소득의 8배에 달한다.
SQM 리서치의 루이스 크리스토퍼는 시드니 시장이 공정 가치 대비 높은 평가 상태를 지속해왔다고 분석했다. 크리스토퍼는 애들레이드와 멜버른의 초과 평가율이 상대적으로 낮다고 평가하면서도, 멜버른은 여전히 약 15% 정도 초과 평가 상태라고 덧붙였다. 크리스토퍼는 “도시별로 주택 가격의 변화가 다를 것”이라며, “시드니의 주택 가격은 하락할 가능성이 있지만, 공정 가치 이하로 떨어질 가능성은 낮다”고 전망했다. 브리즈번의 경우 2032년 올림픽 개최 전까지 초과 평가가 계속될 것이라고 내다봤다. 한편, 올리버는 유닛(unit) 시장에 대해 “전반적인 초과 평가율이 약 5%로 주택보다 덜 심각하지만, 퍼스는 10% 저평가, 호바트는 팬데믹 기간 급등으로 인해 40% 초과 평가 상태”라고 말했다. 멜버른은 팬데믹 이후 더딘 회복과 2022년 금리 인상 등의 영향으로 주택과 유닛 모두 약세를 보이며 공정 가치에 근접하고 있는 것으로 분석됐다.
